Тұрғын үй кешендері құрылысына қаржы тартуды жүзеге асыратын тұрғын үй құрылысы кооперативтері бойынша ақпарат

Тұрғын үй кешендерінің құрылысы тұрғын үй кооперативтері арқылы «Тұрғын үй қатынасы туралы» Заңмен (16.04.1997ж) және ҚР АК-нің 108-бабымен реттелген.

Салынып болмаған тұрғын үйлерді сату арқылы сатып алушылардың қаржысын тартуды девелоперлар мен құрылыс салушылар тұрғын үй құрылысы кооперативтерін құру негізінде жүзеге асырады (ТК). Мұндай жағдайда болашақ тұрғындар шаршы метрді емес, үлесті сатып алады.

Бұған қоса, ТҚК-нің әрбір мүшесі үлескер ретінде тұрғын үй кооперативі немесе тұрғын үй құрылысы кооперативіазаматтардың коммерциялық емес ұйымының негізгі ережесін басшылыққа алуы тиіс. ТҚК  – бұл құрылысты және тұрғын үйге меншік құқығы кооперативке тиесілі тұрғын үйді сатып алуды көздейді. Ал азаматтар – кооператив мүшелері өздеріне бекітілген ғимаратты пайдалану және иелік ету құқығы бар, кейбір жағдайларда пайдалану құқығы бекітілген тәртіп бойынша кондоминиум нысаны саналатын жалпы мүлікті күтіп ұстауға кететін шығындарға қатысатын тұлғалар болып саналады.

ТҚК аясында құрылыста, қайта салуда және одан кейін көп қабатты үйді күтіп ұстауға оның мүшелері өз қаржысын жұмсайтынын атап өту маңызды. Мұндай кооперативтер мүшелері түгел қатысқан құрылтайшылық жиында қабылданған Жарғы негізінде жұмыс жасайды. Жоғарыда аталған заңның 56-бабы негізінде мұндай жиындарға кооператив мүшелерінің немесе сенімді өкілдерінің кемі үшеуі қатысуы тиіс екен.

Алайда, ТҚК азаматтардың өздері ерікті түрде құрған ұйымы болып табылатынына қарамастан, үрдістің басым бөлігінде құрылыс компаниялары тұрады.

Құрылыс компанияларының ТҚК-не қызығушылық арттыруы жайдан жай емес. Ыңғайлы құрылыс компаниясымен тұрғын үй кооперативін құру –ҚР-ның «Тұрғын үй құрылысына үлескерлік қатысу туралы» Заңы және басқа да келісімшарт түрлеріне қарағанда сатып алушыларды сәл де болса артығырақ сақтандырады. Тұрғын үй кооперативіндегі үлескердің құқығы нақты мүшелері әлі қабылданбай жатып-ақ құрылыс компаниясы дайындаған кооперативтің жарғысымен анықталады. Соған сәйкес, бұл құжаттың басым бөлігі құрылыс компаниясының мүддесі тұрғысынан жауап береді.

Егер құрылыс компаниясы тұрғын үй кооперативін өзі құрған болса, олар үшін құқықтық позициялардың икемділігі көп рөл ойнайды. Ал шындығына келсек, үш белсенді мүшені анықтап алғаннан кейін құрылыс компаниялары көбінесе кооперативтерді өздері құратыны белгілі. Сосын кооперативтің жалпы жиынында Жарғыны бекітеді, кооперативтің төрағасын, басқарма мүшелері мен ревизиялық комиссияны сайлайды.

Мұндай жағдайда мердігер (құрылыс компаниясы) іс жүзінде кооперативті басқарады және жоғарыда аталған Заңның 56-шы бабына сәйкес мүшелікке қабылдау және басқа жарналардың көлемін анықтауға немесе одан түскен қаржыны тұрғын үй құрылысынан бөлек мақсатқа біреулерге беру құқығын жүзеге асыруға және басқа да маңызды шемідерді қаыблдауға ықпал ете алады.

Сол себепті «Тұрғын үй құрылысына үлескерлік қатысу туралы» Заңымен салыстырғанда мұнда сатып алушылардың құқығы аз қорғалған, өйткені үлескерлердің барлық құқығы кооперативтің жарғысымен айқындалады.

Сондықтан алаяқтықтың құрбаны болмау үшін құрылыс жүргізуге негіз болатын рұқсат беретін құжаттамаларды зерделеп оқып, ұғып алған жөн. Міндетті түрде кооператив пен құрылыс компаниясының қатынасына назар аударып, Тұрғын үй құрылыс кооперативінің жарғысын мұқият оқу керек. Егер кооператив туралы ереже бар болса, онымен де жақсылап танысып шыққан абзал.

Астана қаласының әкімдігі, сондай-ақ Қазақстан құрылыс жүргізушілер  қауымдастығы келесідей жайларға айырықша назар аударуға кеңес береді.

Біріншіден, Тұрғын үй құрылыс кооперативі бір мезгілде «кооператив және құрылыс компаниясы» болып табыла ма, жоқ па, ал мердігердің агенттік өкілдігін басқа бір жақтан әкеліп құрылысқа жалдамай ма, осыған көңіл бөлген дұрыс. Басқа бір мердігер жалдаса, Тұрғын үй кооперативі мүшелеріне қауіптілік күшейе түседі. Өйткені, Тұрғын үй құрылысы кооперативі мен құрылыс фирмасының арасында жасалған келісімшартта кооператив қаржыландыру бойынша міндеттемелерін орындамаған жағдайда  құрылыс фирмасы салынып біткен немесе әлі аяқталмаған үйді Тұрғын үй құрылыс кооперативіне өткізбеуіне құқық беретін жағдай қарастырылуы мүмкін. Ондай жағдайда төлемді толық жүзеге асырған белсенді кооператив мүшесінің өзі басқа пәтерлер толық сатылып болмай немесе әкімшілік пен қаржыландыру жүйесінде туындаған кедергілерге байланысты өзінің пәтерін ала алмай қалады.

Екіншіден, жобаның пропорцианальдық өзіндік құны өскен сайын үйлескерлік жарнаны өсіру мүмкіндігін қарастыратын келісімшарт мәтініне назар аудару керек. Егер кооператив мүшесі жобаны уақытылы толықтай қаржыландыруға мүмкіндігі болмаған жағдайда, кооперативтің міндеттемелері өзгеріп, келісімшарт бұзылады. Мұндай жағдайда ақшаны кері қайтарып алу өте қиын, өйткені осындай келісімшарттарда ақшалай қаржы сіздің пәтеріңіз басқа бір мүшеге «айыппұл» ұстау арқылы сатылғаннан кейін ғана (тұрғын үй пайдалануға берілген соң) қайтарылады деп көрсетіледі. Осылай қайтарғанның өзінде бұған бірнеше жылдар кетеді.

Үшіншіден,үлескерлік жарна туралы келісімшарт сәйкесінше кооператив мүшелеріне барлық «факультативтік» ұсталымдарды, соның ішінде техникалық құжатты әзірлеу, тіркеу, дайын жылжымайтын мүлікті меншік құқығын тіркеуге дейін күтіп ұстау және басқа жағдайларды қарастырады.

Төртіншіден,айырықша атап өту керек, кооператив мүшесі қатысқан құрылыста пәтерлердің дайындығы көрсеткіштері келісімшартпен нақты лимиттелмейді. Сондықтан мұндай пәтерлерді кез келген уақытта, соның ішінде құрылыс жүріп жатқан кезеңде Тұрғын үй құрылыс кооперативі тапсыруға дайын деп мәлімдеуі мүмкін.

Бұдан соң, пәтердің нақты алаңын анықтау мәселесіне, сондай-ақ, уақытында келмеген, аралық төлемдерді (жарнаны) уақытылы төлемеген және басқа себептерге байланысты келісімшартты бұзу жағдайларына да дұрыстап қараған абзал.

Сондықтан қала әкімдігі мен Қазақстан құрылыс жүргізушілер қауымдастығы  азаматтарды аса сақ болуға, келісімшартты мұқият оқуға ешқандай қысылмауға, заңгерден ақша үнемдемеуге, тек қана сенімді құрылыс компанияларына үміт артуға шақырады.

Сөз соңында қала әкімдігі шаһар тұрғындарына жүзеге асырылуға ұсынылатын ұсыныстарды занңамалық талаптарға сәйкестігін тексермейтін, жүргізіліп жатқан операциялардың заңдылығына мән бермейтін, сөйтіп әлеуетті сатып алушыларды шатыстыратын жылжымайтын мүлік агенттігі мен сату жөніндегі агенттік сияқты қаптаған құрылымдардан алшақ болуды ұсынады. Себебі, жинақталған мәліметтерге қарағанда, сатылымға көбінесе құрылысы тоқтап қалған үйлердің пәтерлері саудаға қойылады, олардың қажетті құжаттары болмайды, кейбір жағдайларда жер теліміне сәйкесті құқығы болмағандықтан ол аумақта құрылыс жүргізу іс жүзінде мүмкін емес фактілер де кездеседі.

Заңды белден басқан осындай іс-әрекеттердің салдарынан адамдар, біздің қаламыздың тұрғындары зардап шегеді. Сондай азаматтардың, қоғамдық бірлестіктердің, кәсіби қауымдастықтардың, соның ішінде Қазақстан құрылысшылар ассоциациясының өтініш-шағымдары, міндеттеріне адал емес құрылыс салушылардың пәтерлерін әртүрлі агенттіктер арқылы сатуға қатысты шағымдары қала әкімдігі жанындағы ведомствоаралық комиссияның қарауына түсіп жатады. Олардың бәріне мұндай қызметтің зардабы жайлы және алдағы уақытта ондай жағдайларға жол бермеуі қажеттігі ескертілді.

Мысалға, №1Сату орталығы келесідей құрысыл салушылардың пәтерлерін сатады:«Төленді» ТҚК (Ақмолажылу сервис ЖШС) : «Венера» ТК, «Абат»ТК, «Көктал-2» ТК, «Аниса»ТК, «Аниса-2» ТК, «Аниса-3» ТК; «Қаражат-НС» ЖШС: «Ақ тілек» және «Аспан» ТК;«Хайас» ЖШС («Атриум» ЖШС), «Құтты мекен» ТК (Тілендиев көшесі бойынша ТК) және басқалары болып кете береді.

«Астанадағы үй»: «Хайас» ЖШС «Құтты мекен»; «Стройкласс» ЖШС  «Ақ отау» ТК; «Өркен» ТҚК «Сенатор» ТК, «Астана дүние»: «Төленді» ТҚК («Ақмолажылу сервис» ЖШС)«Аниса-2»; «Өркен» ТҚК- «Сенатор»ТК; «Қаражат-НС» ЖШС- «Аспан»ТК, «Ақ шаңырақ» жылжымайтын мүлік агенттігі: «Kaz Avto Development» ЖШС «Тұран Астана» ТК, Expo Realty:«Өркен» ТҚК («Ақмолажылусервис» ЖШС)- «Сенатор» ТК; «Хайас» ЖШС «Тілендиев» ТК; «Төленді» ТҚК («Ақмолажылусервис» ЖШС) «Астаналық-2» ТК, «Ваш дом где-то рядом» жылжымайтын мүлік агенттігі: «Азбука жилья» ЖШС-«Комсомол» ТК; «Хайас» ЖШС -«Құтты мекен» ТК,«ЦРУ» жылжымайтын мүлік агенттігі»: «Өркен» ТҚК «Сенатор» ТК, «Астана» жылжымайтын мүлік агенттігі: «Капиталқұрылыссервис» ЖШС «Гранитный» ТК, «Челси» жылжымайтын мүлік агенттігі: «Бақыт-11» ЖШС –«Жастар-4» ТК, «Esil Group» жылжымайтын мүлік агенттігі: «Политренд-Астана» ЖШС «Памир» ТК және басқаларын саудаға шығарумен айналысады.

Қала әкімдігі осы компаниялардың салып жатқан нысандарының құқықтық негізіне тағы бір мәрте назар аударуға және «Тұрғын үй құрылысына үлескерлік қатысу туралы»  Заң аясында әрекет етуді тағы бір мәрте қаперге салады.

Құрылыс салушылар мен агенттіктердің қолданыстағы заңнаманы бұзуына байланысты барлық анықталған  фактілер құқық қорғау органдарына жіберіледі.

Астана қаласы әкімдігінің баспасөз қызметі