ДОМ ИЗ ПЕСКА И ТУМАНА

           Когда наше правительство вводило у нас ипотечную систему, то основным из его аргументов было: мол, ипотека была и есть во многих странах, даже в США население живет в кредит – и жилье, и автомобили покупает в рассрочку. Такое «обоснование» больше напоминало безграничную веру в экономику Штатов, чем научный анализ, не говоря о надуманности сопоставления(!) экономик США и Казахстана. Строительный бум и ипотечная петля Действительно, как можно обосновать «жизнь в долгосрочный кредит» в Казахстане с его нестабильной и неразвитой экономикой?! Ведь это для нас явно не норма: огромные ипотечные кредиты не были подкреплены реальным сектором экономики и средней казахстанской заработной платой, что может высчитать даже неспециалист. Поэтому большинство из кредитов были оформлены по подложным документам с завышенной зарплатой. Это, кстати, у нас обычная норма: множество людей получили по фиктивным документам социальное жилье. И люди, которые раньше не могли собрать за 5 лет 10-20 тысяч долларов, брали кредиты в 40-100 и более тысяч долларов на 10-20 лет под 16-22%! Не обоснованная реальными доходами населения ипотечная система спровоцировала небывалый рост цен на жилье, на землю, на строительные материалы и т.д. Эти данные официальные СМИ подавали как жилищный, инвестиционный, строительный бум, «локомотив» казахстанской экономики, хотя в народе это называлось более прозаично – «ловушка», «ипотечная петля». Если в результате строительного бума построили бы много жилья, то это вело бы к снижению цены на жилье. Однако даже в благополучные годы не было достигнуто советского уровня жилищного строительства 80-х годов. Наше «счастье», что американский кризис в одночасье разрушил казахстанский «дом из песка и тумана». Как известно, воздушные замки дорого обходятся казне. Трудно даже представить себе, во что вылилась бы «ипотечная петля» у нас через 10-20 лет, если не грянул американский ипотечный кризис 2008 года, который взорвал ипотечный пузырь не только в США, но и по всему миру, в том числе в Казахстане. Ведь за какие-то 8-10 лет ипотечной эйфории у нас накопилось более 100 тысяч залоговых квартир, некоторые из которых банки начали выставить на продажу, что в будущем может вызвать социальное потрясение. А кто нам предоставит трагическую статистику из-за «петли»: суицида, заболеваний, разводов, несостоявшихся браков? С недавних пор в числе причин самоубийств в нашей стране значится большая задолженность заемщика перед банком по кредиту и выселение из залоговой квартиры. Кстати, и в самой Америке до ипотечного кризиса жизнь в кредит была не совсем-то радужной – об этом можно судить по известному американскому фильму «Дом из песка и тумана» с трагическим концом. К тому же наше население обладает очень низкой финансовой грамотностью, а государство не провело подготовительную работу. Конечно, у финансовых институтов на первом месте всегда выгода и прибыль, и в договорах больше защищались интересы банков в ущерб интересам клиентов. Например, нередко клиент не имел права досрочного погашения кредита. Не проводя среди населения работу по ликвидации финансовой безграмотности, в нашей стране ввели ипотеку с кабальными процентами. Иначе ипотеку просто не оформляли бы в таких количествах. Самый простой расчет показывает, что общая сумма выплаты по ипотеке за 10-15 лет может превысить стоимость квартиры в 2,5-3 раза! Например, квартира стоимостью 100 тысяч долларов по ипотеке с учетом выплаты процентов и услуг банка обойдется в 200-300 тысяч долларов, которые необходимо выплатить в течение срока погашения. Ясное дело, это не всегда возможно в силу различных причин: завышенной цены квартиры, большого кредитного процента, длительного срока погашения, кризисных явлений в экономике и как следствие – потери работы и др. Ипотека – основа кризиса Казахстанские банки стали брать крупные кредиты за рубежом, которые под большим процентом стали выдавать в виде ипотеки, что само по себе создавало финансовый пузырь и основу будущего кризиса. А в первые годы условия получения ипотечных кредитов были сильно упрощены. И люди слепо покупались на эту упрощенную схему, не рассчитывая свои возможности. Многие подписывали банковский договор, не понимая самих условий кредита. Между тем эти условия и сегодня очень жесткие. В разрекламированных «выгодных» условиях ипотеки у многих клиентов было одно желание – приобрести собственную крышу над головой, а потом хоть «петля». И банки, преследующие свои цели, этим воспользовались. При сложившихся обстоятельствах власть представила заемщиков (и дольщиков) как не рассчитавших свои возможности (и доверившихся сомнительным строительным компаниям), хотя сама приняла и ипотечную программу, и закон о долевом строительстве, которые тесно связаны между собой, ибо они из «песка и тумана». Самое поразительное: даже при «медицинском» факте несостоятельности ипотечной программы правительство не признало ошибочности такого пути решения жилищной проблемы и продолжает ее в «уменьшенном» варианте. Есть обратная сторона ипотечного пузыря: цены на жилье не опускаются. Ведь ипотека довела цены на квартиры в крупных мегаполисах до римских или берлинских при казахстанской зарплате. В такой ситуации многим покупателям не остается другого выхода, как влезать в ипотечную кабалу: у нас строится не много, предложений мало, а спрос остался высоким. Теперь и строительные компании, и банки, и фирмы-посредники не заинтересованы в снижении цены. Особенно банки: при снижении цены на жилье залоговые квартиры не будут проданы по залоговой цене, и отчасти клиенты потеряют заинтересованность в выплате кредита, когда выгодней будет просто отказаться от него. Проблема состоит и в том, что строительным компаниям и их партнерам не выгодно увеличивать объемы строительства, потому что тогда упадут цены. Ведь им придется больше работать, чтобы сохранить объем прибыли, а этого как раз многие и избегают. Кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше, чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120%-130% от стоимости недвижимости. Предполагалось, что оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Такой вид кредитования является очень рискованным, потому что при наступлении дефолта сумма, полученная от продажи недвижимости, не покрывает расходы и задолженность заемщика по кредиту. У нас же аналогичная картина из-за завышенной цены на жилье. Чрезмерно высокая стоимость жилья и большой процент ипотечного кредита – залог ипотечного кризиса. К чему может привести такая политика нетрудно предугадать. Ипотека (или долгосрочные кредиты) во многих странах привела к экономическому кризису и нередко как следствие – к социальным потрясениям. Ипотека вводилась в Латиноамериканских странах, в Африке, в Индонезии, в странах Ближнего Востока, Запада. Везде, где вводилась ипотека, происходило одно и то же. Цены за два года вырастали в 10-15 раз, провоцировали рост цен в других отраслях, ипотечные компании становились и брокерами, и инвесторами. Результат везде был один и тот же. Общий кризис продолжался 5-7 лет и вел к социальной напряженности, иногда к смене правительства. Что говорить о других странах, если даже США и те увязли в ипотечном кризисе, а там ссудный процент до кризиса составлял около 6%, а ныне – 3%. Многие страны после первого ипотечного кризиса не понимали причину происходящего, изыскивали резервы и снова запускали ипотеку, и начинался общий кризис. Выход из такой ситуации был найден 20 лет назад и дает положительные результаты. Ипотека заменялась обычными кредитами с низкими процентами, которые погашались в течение 5 лет – стоимость жилья повышался в полтора раза, по крайней мере, не было значительного скачка цен. Если время погашения кредитов превышает 5 лет, то стоимость жилья начинает стремительно расти – есть прямая связь между прибылью банка от процентов и ростом цен. Дом из песка и тумана Минутный видеоролик о разрушившимся в пыль 5-этажном новом доме в Караганде – своего рода «классика» казахстанской действительности. Аналога этому дому трудно найти. В 2009 году, когда начали строить дом в шахтерской столице, в Шанхае обрушился строящийся 13-этажный дом. Правда, он не разрушился, а упал на бок с целым корпусом, пластиковыми окнами, т.е. дом был построен качественно, но подвел фундамент, грунт. Недавно в Москве тоже развалился строящееся здание, но и здесь другая картина: на старом каркасе стали воздвигать новые этажи. Так от этого строения остались остатки каркаса. А от карагандинского дома ни каркаса, ни плит, ни арматуры – все погребено под кровлей, будто дом был из песка. Элитный дом №7 в микрорайоне Бесоба, построенный всего за три года по госпрограмме для госслужащих, стал в буквальном смысле трещать по швам за несколько дней и развалился за несколько секунд. Между тем в элитном комплексе львиная доля жильцов – государственные служащие, взявшие ипотеку. Ставший ныне «знаменитый» карагандинский дом олицетворяет собой Казахстан: безответственность, некомпетентность, коррупцию, долги перед банком, стремление к наживе и сверхприбыли с последующим бегством за рубеж с огромными деньгами и т.п. Поэтому и причин разрушения этого дома множество, и виноваты в этом не только проектировщики, строители и т.д., но и контролирующие органы, государственные структуры, принявшие такой дом. Символично, что дом построен неправильно с самого начала: с фундамента, который был не изолирован, поэтому стала поступать в подвал талая вода, а на него воздвигли хрупкие и тонкие стены с нарушением строительной технологии. Эксперты говорят, что большинство новых домов в Казахстане в той или мере имеет «бесобский» синдром, т.е. некачественные. В такой ситуации проблематично выйти из ипотечного (и строительного) кризиса. Ныне есть первые положительные признаки – небольшое снижение процентной ставки, ужесточение условий выдачи кредита, возможность досрочного погашения кредита и др. Тем не менее, это не выход. Ипотека постепенно должна заменяться обычными краткосрочными кредитами в пределах 3-5 лет с минимальными процентами. Возможно выделение на эти цели денег из бюджета. Небольшие проценты и есть то, что делает работу банков прозрачной. Чтобы банки и строительные компании не тормозили снижение цен на жилье, их деятельность должна контролироваться государством, ибо основное условие – снижение цен на жилье напрямую зависит от их работы. Дастан ЕЛЬДЕСОВ