Жоғарғы Сот Төрағасының тұрғын үйден тек сот шешімі негізінде ғана шығару туралы ережеге қатысты түсіндірмесі

Жоғарғы Сот Төрағасы, Конституциялық реформа жөніндегі комиссияның мүшесі Асламбек Мерғалиевтің жаңа Конституцияның 28-бабының тұрғын үйден тек сот шешімі негізінде ғана шығару туралы ережелеріне қатысты түсіндірмесі

◾️ Негізгі заңның қабылданған нормасын қате немесе әртүрлі түсіндірудің алдын алу мақсатында төмендегі түсіндірмені жариялауды қажет деп санаймын.

◾️ Жаңа Конституцияның 28-бабы тұрғын үй иелерінің құқықтарын қорғауды бекітеді.

◾️ Қабылданған жаңа норма жылжымайтын мүліктің заңды иелерінің құқықтарын абсолютті басымдыққа қоя отырып, оларды заңды күшіне енген сот шешімінсіз тұрғын үйден шығаруына немесе тұрғын үйінен айыруға тыйым салады.

◾️ Жаңа норма азаматтарды негізсіз тұрғын үйден шығарудан қорғауды ең жоғары заңнамалық деңгейде — Конституция деңгейінде қамтамасыз ету үшін енгізілді.

◾️ Бұл жаңа практика емес. Бұған дейін де заңнамада негізсіз тұрғын үйден шығаруға тікелей тыйым салынған болатын.

◾️ Ұқсас нормалар көп жылдан бері Азаматтық кодексте (188-бап) және «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңда (8-бап) бекітілген.

◾️ Кез келген мәжбүрлеп тұрғын үйден шығару немесе тұрғын үйден айыру (мысалы, мемлекеттік қажеттіліктер үшін алып қою, кепілге салынған мүлікке өндіріп алу, жалдау шарты) сот тәртібімен жүзеге асырылады.

Сот не істейді?

◾️ Ол «тұруға рұқсат береді» емес, адамның осы тұрғын үйде тұруға заңды негіздерінің бар-жоғын тексереді.

◾️ Тұрғын үйді иелену және оған билік ету құқығы тек заңды меншік иесіне тиесілі екенін түсіну қажет.

◾️ Осы құқықты пайдалана отырып, меншік иесі өз тұрғын үйін жалға бере алады және жалдау шартында жалға алушыны шығару талаптарын белгілейді. 

◾️ Егер жалға алушы шарт талаптарын бұзса, меншік иесі шартты бұзуға және тұрғын үйді босатуды талап етуге толық құқылы.

◾️ Жалпы алғанда, тұрғын үйден шығару мәселелері бойынша тұрақты сот практикасы қалыптасқан. 

◾️ Сот статистикасына сәйкес, 2025 жылы қаралған 2,7 мың істің тек 6%-ы немесе 160 іс пәтер жалдаушыларға қатысты болған.

◾️ Әдетте жалға алушыларды шығару туралы даулар сирек жағдайда сотқа дейін жетеді, өйткені шарт талаптары сақталған кезде, әдетте, жанжал туындамайды. 

◾️ Өз кезегінде, меншік иелері шарт талаптарын адал орындайтын жалға алушыларды шығару мәселесін көтермейді.

◾️ Жалға алушы шарт талаптарын бұзған жағдайда, сот оны тұрғын үйден шығару туралы шешім қабылдайды, сондай-ақ меншік иесінің келтірілген шығындарды, соның ішінде заңгерлік шығындарды өтеу туралы талаптарын қанағаттандырады.

◾️ Сондықтан жаңа Конституция күшіне енгеннен кейін құқықтық белгісіздік туындайды деп күтілмейді.

◾️ Құқықтарды қорғаудағы негізгі мәселелер тараптар арасында шарт болмаған жағдайларда туындайды. 

◾️ Мұндай кезде меншік иесіне де, тұрғынға да өз талаптарын дәлелдеу қиынға соғады.

◾️ Аталған норманы Конституцияға енгізу, ең алдымен, жылжымайтын мүлік иелерінің құқықтарын қорғауды күшейтуге, мәмілелердің ашықтығын қамтамасыз етуге және тұрғын үй нарығындағы тәртіпті арттыруға, соның ішінде шарттық қатынастардың тұрақтылығын сақтауға бағытталған.